W ciągu nieco ponad dziesięciu lat firma z San Francisco zmieniła sposób podróżowania na całym świecie. Za pośrednictwem platformy możemy zamówić nocleg aż w 81 000 miast. W tej chwili znajdziecie tam ponad 500 milionów mieszkań. Szybki rozwój firmy podsycił również zażartą dyskusję na temat negatywnych skutków wynajmu krótkoterminowego w miastach. Airbnb, którego misją była demokratyzacja podróżowania, zapewnia, że w ich biznesowe cele wpisane jest zbudowanie ekonomicznej równowagi. Ma to świadczyć o tym, że gospodarze mogą zdywersyfikować swoje źródła przychodu, nawet jeśli mają małe mieszkanie.

Ja należę jednak do armii krytyków, którzy uważają, że mroczne strony Airbnb powodują efekty wprost odwrotne dla lokalnych społeczności, przyspieszając kryzysy mieszkaniowe i gentryfikację. Jak pokazują najnowsze obserwacje rynku i wyniki badań – platforma często stoi w sprzeczności z lokalnymi mieszkańcami. Warto zastanowić się, jak korzystanie z serwisu wpływa na okolicę?

Na wstępie tego artykułu chciałabym rozwiać wszelkie wątpliwości – tak, ja też korzystam z tej platformy. Żebyście mnie mogli legalnie zwyzywać od hipokrytek – nadal pewnie będę korzystać. To nie jest artykuł o tym, żeby przestać używać tę usługę, ale rozważyć zawsze potencjalne plusy i minusy wynajmu. 

Wkurzeni lokalsi

Kiedy Airbnb pojawiło się “w Polsce”, pomyślałam “to wspaniale, teraz każdy może być hotelarzem!”. Jednak dziś wiemy, że nie do końca. Posiadanie i postawienie hotelu wymaga zdobycia licznych koncesji, podporządkowania się wymogom podatkowym, środowiskowym i wielu innym. I choć pozornie serwis powoduje napływ turystów do mniej interesujących dzielnic, to nie zawsze wiąże się to z pozytywnymi doświadczeniami dla mieszkańców. Pewne mroczne strony Airbnb i problemy powtarzają się na całym świecie.

Sama doświadczyłam autentycznego wkurwu mieszkańców, wynajmując mieszkanie w Turcji. Przyjechałam do Stambułu i zatrzymałam się w dzielnicy Beyoğlu. Okolica ta jest świetnie położona i daje łatwy akces do historycznej części miasta, a także nowoczesnego centrum. Blisko jest także do przystani promowych zabierających mieszkańców na drugi brzeg miasta – po azjatyckiej stronie. Ogólnie – naprawdę rewelacyjna lokalizacja, żeby zobaczyć najciekawsze atrakcje Stambułu i mieć je w zasięgu ręki. Pech jednak chciał, że wynajmowane mi mieszkanie znajdowało się nad apartamentem kobiety wojującej z (moim) właścicielem, o to by obcy ludzie przestali się kręcić po bloku. 

Efekt? Drugiego dnia, po całodniowym zwiedzaniu miasta, zmęczona jak koń po westernie doświadczyłam potęgi wkurwionej sąsiadki. Nagle do mieszkania niespodziewanie wtargnęli mi obcy ludzie! Zaczęli na mnie krzyczeć, że “głośno tupię i trzaskam drzwiami”. Byłam zszokowana, bo po pierwsze do “mojej” przestrzeni weszli obcy ludzie (jakim prawem i jak?), a po drugie zostałam zaskoczona ich oskarżeniami. Później okazało się, że faktycznie ściany w bloku były z dykty i wszystko, co robiłam ja i inne osoby w kamienicy, było po prostu słychać wielokrotnie bardziej. Horror udało się zażegnać, ale mroczne strony Airbnb zapadły mi na długo w pamięć.

Wzrosty cen czynszów, czyli gentryfikacja na pełnej k.

Na Lower East Side na Manhattanie oferty krótkoterminowe od Airbnb zarabiały średnio dwa do trzech razy więcej niż średni czynsz długoterminowy. Właśnie dlatego Nowy Jork zdecydował się rozwiązać prawnie kwestie podnajmu przestrzeni, w celu ochrony zasobów mieszkaniowych. Tak by miliony Nowojorczyków miały dostęp do lokali w przystępnej cenie.

Kiedy poruszamy mroczne strony Airbnb to nie da się pominąć gentryfikacji. Jest to zjawisko, które obserwujemy na całym świecie – niezależne od serwisu, ale w dużej mierze przez niego wspierane. Wszędzie tam, gdzie wchodzi mieszkaniowy gigant z San Francisco, szybko zachodzą dwa procesy.

Pierwszy jest pozytywny. Mało popularne dzielnice odzyskują powab. Tak było w przypadku poznańskich Jeżyc, na których łatwiej teraz dostać hummus niż wpier*ol. Jest to ogólnie zjawisko dobre; mieszkańcy otwierają restauracje, lokalne biznesy, domy są odnawiane, dba się bardziej o wspólną przestrzeń. Jednak wraz z tym, jak dzielnica staje się modna, zachodzi drugi proces wpisany w nurt gentryfikacji. Wzrost czynszów i cen wynajmów. Za tym idzie wysiedlanie się lokalnych mieszkańców, bo nie stać ich już na życie w dawnej dzielnicy, zamykanie się małych biznesów, przejmowanie ich brandów przez sieciówki. I tak dalej. Dzielnica traci swoją pierwotną energię, bo wtem przestali zamieszkiwać ją pełni wigoru młodzi ludzie czy starsi mieszkańcy. 

Próby powstrzymania Airbnb na świecie

Badanie z 2014 roku przeprowadzone w Los Angeles wykazało, że prawie połowa ofert Airbnb znajdowała się w siedmiu dzielnicach, w których czynsze rosły o jedną trzecią szybciej niż średnia w mieście. 

Procesy te dotknęły największych miast na świecie. I we wszystkich z nich zaczęto pracować nad ograniczeniami dla Airbnb:

• San Francisco, gdzie wszystko się zaczęło wymaga od gospodarzy zarejestrowania firmy pod kątem wynajmu i spełnienia szeregu warunków. Wynajem krótkoterminowy jest możliwy tylko 90 dni w roku.
• Amsterdam zezwala na wynajem krótkoterminowy tylko do 60 dni w roku,
• Barcelona wymaga licencji hotelarskich, ale ich nie wydaje,
• W Berlinie właściciel potrzebuje zezwolenia na wynajem krótkoterminowy 50% lub więcej miejsca zamieszkania,
• Londyn podobnie jak San Francisco ma ograniczenie do 90 dni w roku,
• Palma (Majorka) wprowadziła zakaz dla Airbnb,
• W Nowym Jorku wynajmiemy mieszkanie tylko na więcej niż 30 dni, a na mniej tylko jeśli jest w nim gospodarz,
• Paryż zezwala na wynajem do 120 dni w roku,
• Singapur, który bardzo polecam, pozwala na wynajem powyżej 6 miesięcy,
• W Tokio właściciele mogą udostępniać mieszkania na wynajem aż 180 dni w roku

Najbardziej restrykcyjne podejście widać w Barcelonie, w której po prostu zablokowano możliwość podnajmu mieszkań. Rada miasta twierdzi bowiem, że nielegalne zakwaterowanie stwarza niebezpieczeństwo, a działalność nie daje nic pozytywnego sąsiadom, powodując jedynie skargi, uciążliwości, hałasy i codziennie zakłócenia. I wygląda na to, że mroczne strony Airbnb w Katalonii udało się zwalczyć. Bardzo ofensywnie.

Airbnb wspiera gromadzenie bogactwa przez białych

Beneficjentami wynajmów krótkoterminowych na całym świecie są w większości białe i zamożne osoby. Już teraz ludność globalnej północy (biali) mają nieproporcjonalnie większy udział w posiadaniu nieruchomości na świecie. Przejście od tradycyjnych hoteli do kwaterunku na Airbnb prowadzi do tego, że mniej podatków z hotelarstwa spływa do miast. Które są w dużej mierze od nich uzależnione. Jakiś czas temu udowodniono, że dobrowolne umowy, które Airbnb zawarły z władzami „podważają sprawiedliwość podatkową, przejrzystość i praworządność”.

Ponieważ Airbnb jest wyraźnie firmą konkurencyjną dla branży hotelarskiej, to powinna podlegać temu samemu systemowi podatkowemu co hotele. Nie ma jednak dowodów na to, że korzyści wynikające z wprowadzenia i ekspansji Airbnb są dla miast tak duże, że władze powinny wycofywać długotrwałe decyzje regulacyjne i dostosowywać się do rozwoju jednej firmy.

W efekcie okazuje się, że tak naprawdę to ci, którzy są już bogaci, zyskują na tej sytuacji. Parę lat temu platforma rozszerzyła swoje usługi poza właścicieli domów, oferując wolne miejsca inwestorom nastawionym na łatwiejszy zysk. Ci natomiast zaczęli skupować całe kamienice, domy, piętra w kamienicach “zapuszczonych” dzielnic. W Bostonie od dawna mieszkańcy Chinatown są wypierani przez zagranicznych inwestorów, którzy kupują nieruchomości po zawyżonych cenach, tylko po to, by wynająć je w serwisie.

Jak można być jednocześnie firmą działającą w przestrzeni dużych sieci hotelowych, wynajmować noclegi i jednocześnie twierdzić, że nie jest się siecią hoteli? Mroczne strony Airbnb to nie tylko gentryfikacja, ale także proces budowania dysproporcji dóbr materialnych. Gdzie zatem podziewają się sztandarowe hasła ekonomicznej równowagi?

Jak można się domyślić – Airbnb – nie zgadza się z twierdzeniami, że platforma wpływa na pogłębianie nierówności.

Ekspansja firm korzystających z Airbnb jak z pośrednika

Nie ma powodu, aby władze miast pozwalały Airbnb omijać zobowiązania podatkowe lub regulacyjne. Tu jednak wkracza mgiełka nowoczesnych i innowacyjnych technologii.

IBSF to termin określający firmy wykorzystujące internet jako główny interfejs komunikacji z konsumentami celem sprzedaży usług. Należą do nich Uber czy właśnie nasza “nie-sieć” hotelowa. Według swoich zwolenników IBSF wykorzystują postęp technologiczny, aby wprowadzić potrzebne innowacje do pogrążonych w stagnacji sektorów gospodarki. Mają na celu zwiększyć jakość towarów i usług oraz zapewnić ludziom więcej możliwości zarobkowania.

Cechy te są często wymieniane jako powody, dla których Airbnb i inne pokrewne firmy powinny być zwolnione z zasad i przepisów mających zastosowanie do ich bardziej tradycyjnych konkurentów. Dla sceptyków IBSF to głównie próby czerpania korzyści przez bogatych właścicieli kapitału i inwestorów venture capital poprzez lekceważenie przepisów i ukrywanie ich działań jako innowacji. To są prawdziwie mroczne strony Airbnb, bo ten temat jest silnie związany z platformą.

Aktualnie na rynku wynajmów krótkoterminowych nie dominują osoby, które podnajmują swoje pokoje, ale firmy, specjalizujące się w udostępnianiu mieszkań w platformie.

Gwałtowna ekspansja przedsiębiorstw oferujących krótkoterminowy wynajem jest stosunkowo nieoczekiwanym skutkiem ubocznym. Zmusza to miasta do ponownego przemyślenia formy współpracy z platformą i redefiniowania już istniejących przepisów. Bo czym różni się osoba posiadająca wiele mieszkań i wynajmująca je, zatrudniając przy tym ekipy sprzątające i obsługę, od przeciętnych ofert na Bookingu? No moim zdaniem jest to dokładnie ten sam biznes, tylko uderzający w faktyczne życie mieszkańców okolicy. 

Wynajem w Sopocie, który mnie otrzeźwił

To oczywiście nie wszystkie nieprzyjemności, z jakimi możemy mierzyć się na Airbnb. Osobny to kwestia obsługi i odpowiedzialności za zerwanie kontraktu przez którąkolwiek ze stron. Pojechałam kiedyś z przyjaciółkami do Trójmiasta. Wynajęłyśmy w bardzo okazyjnej cenie nowoczesne mieszkanie, przy samej starówce Sopotu. Wkrótce okazało się, że w lokalu brakuje prześcieradeł, kołder, ręczników i papieru toaletowego. Właściciel mimo próśb o dostarczenie tych podstawowych elementów wyposażenia upierał się, że nie ma tego w ogłoszeniu. Co było nieprawdą.

W końcu po dłuższej batalii pełnej nieprzyjemności udało nam się otrzymać brakujące akcesoria. To właśnie moje najstarsze negatywne skojarzenie z platformą, które ostudziło mój zapał. Jak widać nawet w tak pojedynczym doświadczeniu, odbijają się mroczne strony Airbnb, z którymi wynajmując “lokalnie” możemy się zderzyć w nieprzyjemny sposób. Kto ponosi odpowiedzialność za nasz pobyt? Czy firma pomoże nam w porę rozwiązać kryzys z nagłym odwołaniem noclegu ze strony właściciela? Czy mieszkanie nie jest zbudowane z azbestu? I wiele, wiele innych.

Niejasny stosunek do terytoriów spornych

Osobna sprawa to wynajem mieszkań na Airbnb w strefach dotkniętych potencjalnym konfliktem. Tak jak na ziemiach spornych Sahary Zachodniej, którą Maroko usilnie stara się wpisać w swoje granice. Domy, z których zmuszeni byli wynieść się Saharyjczycy zajęli obywatele Maroka, w sposób całkowicie nielegalny i nieukonstytuowany. Mieszkania te są często wynajmowane turystom, podczas gdy ich pierwotni mieszkańcy cierpią straszliwie w okropnych warunkach. Żyją jako uchodźcy bądź biedota w swoich własnych miastach. 

Jednak problem ofert Airbnb w Saharze Zachodniej jest jeszcze większy. Airbnb odnosi się bowiem do miast Sahary Zachodniej jak do tych położonych w Maroku. Wszystkie oferty są prezentowane w niewłaściwym kraju! Organizacja Western Sahara Resource Watch domaga się od Airbnb zastosowania odpowiednich nazw dla lokalizacji znajdujących się na terenie okupowanego kraju. Podobną sytuację mogliśmy obserwować zresztą na ziemiach Palestyny oraz na Krymie. 

Bardziej autentyczne wakacje

Okazuje się jednak, że wielu ludzi bardzo ceni sobie Airbnb za to, że noclegi są tańsze, przytulniejsze i zdecydowanie bardziej autentyczne. Za tym ostatnim kryje się to, że podróżni czują, że takie miejsca są prawdziwe. Mniej turystyczne dzielnice powodują wrażenie bliskości z realiami świata, do którego przyjechaliśmy, a nie lukrowany standard hotelu. Dzięki współdzielonym opcjom najmu poznaje się ludzi z całego świata, w tym gospodarza, z którym być może uda się nawiązać interesującą relację. 

Turyści uważają, że jest coś naprawdę wyjątkowego w zatrzymywaniu się w czyimś domu, przebywaniu poza hotelową dzielnicą i zobaczeniu nowego miejsca oczami miejscowego – i z tym muszę się zgodzić. Sama uwielbiam właśnie za to Airbnb.

Na koniec mroczne strony Airbnb i fair alternatywa

W odpowiedzi na Airbnb w 2019 roku pojawiło się Fairbnb – czyli uczciwa alternatywa dla platformy z San Fran. Stworzyli ją aktywiści, analitycy i ekonomiści. Założenie jest bajeczne: połowa dochodów z działalności mieszkaniowej ma trafiać do rąk lokalnych organizacji. Te zaś mają za zadanie budowę parków i innych facylitacji dla lokalnych mieszkańców. Pilot tego programu wybrano także nieprzypadkowo: Amsterdam, Wenecja czy Barcelona. Wszystkie miejsca, które wojują z gigantem na A.

Założenie wydawania pieniędzy też jest całkiem ciekawe, gdyż przewiduje demokratyzację. Mieszkańcy mają mieć prawo do głosu – na co środki zostaną wydane. Także turyści korzystający z serwisu nijako automatycznie przechodzą na świadome, etyczne i dobre podróżowanie, bo są zmuszeni do uczestnictwa w lokalnych wydarzeniach. Każda rezerwacja powoduje bowiem automatyczne przekazanie środków na pewien lokalny projekt, w którym jeśli chcemy, możemy uczestniczyć.

Podsumowując mroczne strony Airbnb – każdy musi zdecydować samodzielnie, czy chce i w jakim stopniu przykładać swoją rękę do procesów wywoływanych przez serwis. Ja zdecydowanie zawsze porównuję warunki na różnych portalach i dopiero wówczas podejmuję decyzję – gdzie się zatrzymać. Jeśli znajduję ogłoszenie na Airbnb – w którym faktycznie czuję, że pomogę mieszkańcom – korzystam. Jeśli mam podejrzenie, że właściciel ma kilka lokali i powoduje procesy gentryfikacyjne – odpuszczam. To wszystko oczywiście jest wynikiem wielu doświadczeń związanych z korzystaniem z platformy.

Czy przekonałam cię do tego, że mroczne strony Airbnb istnieją? Może znasz jakieś inne problemy tej platformy? Jakie jest Twoje zdanie?

Źródła:

• https://www.epi.org/publication/the-economic-costs-and-benefits-of-airbnb-no-reason-for-local-policymakers-to-let-airbnb-bypass-tax-or-regulatory-obligations/
• https://www.usnews.com/news/cities/articles/2019-05-02/airbnbs-controversial-impact-on-cities
• https://www.bbc.com/news/uk-england-cornwall-45147541
• https://wsrw.org/en/archive/4320
• https://fairbnb.coop/